Nr 47
(lipiec 2016)

Forma przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – uwagi ogólne

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie wymaga formy szczególnej, dlatego w praktyce zawierana jest różnie:

  • w formie aktu notarialnego (forma szczególna);
  • w zwykłej formie pisemnej;
  • w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi;
  • w formie ustnej;

Najlepszą formą zabezpieczającą interesy tak sprzedawcy jak i kupującego jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego. Dlaczego? Tu należy odwołać się do treści przepisu art. 390 §2 k.c., który stanowi, „gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom, co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”. Co to oznacza? Oznacza to, że jeśli na przykład Sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, to mając zawartą w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, możemy złożyć powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest tożsama z formą aktu notarialnego takiej umowy przedwstępnej. Zdarza się niestety, że niektóre osoby chcąc zaoszczędzić na kosztach, zawierają przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z podpisami notarialnie poświadczonymi, błędnie sądząc, że obie umowy mają tożsame skutki. Moim zdaniem nie ma sensu zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z podpisami notarialnie poświadczonymi, bowiem jej skutki będą takie same jak zawarcie takiej umowy w zwykłej formie pisemnej.

Pierwsze trzy formy zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w sposób jasny i niewątpliwy wykażą w razie sporu m.in. kto komu, co i za ile miał sprzedać. Ułatwią z pewnością w procesie wykazanie treści takiej umowy w razie dochodzenia odszkodowania przez jedną ze stron za to, że liczyła na zawarcie umowy, a druga strona uchyla się od tego.

Następna strona





Nr 47
(lipiec 2016)

Zdarza się również, że dwie osoby, najczęściej „po sąsiedzku”, czy też będąc ze sobą spokrewnione, obiecują sobie, że jedna sprzeda drugiej oznaczoną nieruchomość w określonym czasie za wskazaną cenę. Problem powstaje wówczas, gdy jedna z nich uchyla się od jej zawarcia nie posiadając żadnego potwierdzenia zawarcia takiej umowy. Tutaj w procesie trzeba m.in. więcej przeprowadzać dowodów na okoliczność zawarcia umowy i jej treści.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może być w każdej z powyższych form, ale dla wywołania określonych skutków prawnych („zmuszenia” sprzedawcy do sprzedania lub kupującego do zakupu) niezbędna jest forma aktu notarialnego.

Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mogą być różne, jedne są niezbędne, inne mogą się w niej znaleźć. Stąd pomoc prawnika w jej napisaniu jest konieczna.


Autor artykułu:
Małgorzata Karcz, radca prawny, właściciel Kancelarii Prawnej Veritas w Bielsku-Białej, redaktor naczelny "Biuletynu Prawnego", m.karcz@kancelaria-veritas.pl