Nr 1
(wrzesień 2012)

Ochrona służebności gruntowych

O służebnościach gruntowych w skrócie

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża cudzą nieruchomość i ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Jej ustanowienie najczęściej wynika z potrzeby przechodzenia czy przejazdu przez cudzy grunt lub przepędu zwierząt (służebności czynne) lub potrzeby ustanowienia zakazu wznoszenia budynku ponad określoną wysokość czy zakazu zasadzania drzew wysokopiennych aby nie zasłoniły światła sąsiadowi (służebności bierne).

Służebności czynne polegają na tym, że właściciel jednej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) jest uprawniony do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości innego właściciela (tzw. właściciela nieruchomości obciążonej).

W przypadku służebności biernych właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań lub nie wolno mu wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Podmiotem na rzecz którego może być ustanowiona służebność gruntowa jest właściciel nieruchomości władnącej, użytkownik wieczysty nieruchomości władnącej, samoistny posiadacz nieruchomości władnącej dla którego służebność gruntowa będzie służebnością osobistą oraz rolnicza spółdzielnia produkcyjna bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. Z kolei osobami uprawnionymi do wykonywania służebności gruntowych oprócz właściciela (użytkownika wieczystego) jest każda inna osoba, która wykonuje prawo własności w imieniu właściciela nieruchomości władnącej np. domownicy właściciela, najemca.

Choć służebność gruntowa powstaje na mocy umowy, decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego, to nie mogą one stanowić podstawy do wszczęcia egzekucji w przypadku naruszenia praw służebnie uprawnionego.

Ochrona służebności

Właściciel nieruchomości władnącej może żądać, aby inne osoby nie wkraczały mu w jego sferę uprawnień, czyli aby zachowywały się biernie.

Następna strona





Nr 1
(wrzesień 2012)

Roszczenia te skuteczne są również wobec właściciela nieruchomości obciążonej w zakresie w jakim zachowanie właściciela narusza lub ogranicza obciążającą nieruchomość służebność. Posiadacz służebności własnym działaniem może przywrócić stan poprzedni w przypadku naruszenia jego praw. Nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób (art. 343 k.c.).

Jeżeli działania powyższe nie przynoszą oczekiwanego rezultatu i służebnie uprawniony nadal nie może korzystać ze swoich praw, wówczas należy podjąć kroki zmierzające do ich wyegzekwowania. W zależności od rodzaju służebności gruntowej, rodzaju naruszenia oraz podmiotowości służebnie uprawnionego (czy jest to właściciel czy samoistny posiadacz), można skorzystać z podstawowych środków ochrony służebności gruntowych, którymi są roszczenia:

  1. Windykacyjne - którego treścią jest żądanie wydania rzeczy (art. 222§1 k.c.). Roszczenie to będzie miało zastosowanie w sytuacji, gdy służebnie uprawniony został w sposób trwały pozbawiony faktycznego władztwa nad nieruchomością obciążoną.
  2. Negatoryjne - którego treścią jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222§2 k.c.). Roszczenie to przysługuje służebnie uprawnionemu w sytuacji, gdy jego prawo zostało w sposób trwały naruszone bez pozbawiania go faktycznego władztwa nad rzeczą. Znajdzie więc zastosowanie w sytuacjach, gdy podejmowane są działania utrudniające lub uniemożliwiające, wbrew woli służebnie uprawnionego, korzystania ze służebności gruntowej.
  3. Uzupełniające - roszczenie za korzystanie z cudzej rzeczy, roszczenie o odszkodowanie z powodu zużycia lub pogorszenia urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowych. Roszczenia te uzupełniają roszczenie windykacyjne.
  4. Roszczenie o ochronę posiadania (art. 344 k.c.) przysługujące posiadaczowi służebności. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.

Wszystkie powyższe roszczenia (opisane w pkt 1-4) mogą być dochodzone przed sądem w razie zaistnienia na nieruchomości obciążonej stanu rzeczy sprzecznego z treścią ustanowionej służebności gruntowej. Dopiero wyrok wydany w takim postępowaniu będzie stanowił tytuł egzekucyjny i po nadaniu klauzuli wykonalności . stanowić będzie podstawę do wszczęcia egzekucji.

Autor artykułu:
Małgorzata Karcz, radca prawny, właściciel Kancelarii Prawnej Veritas w Bielsku-Białej, redaktor naczelny "Biuletynu Prawnego", m.karcz@kancelaria-veritas.pl