Nr 2
(październik 2012)

Dodatkowe zastrzeżenie umowne: Zadatek

Zadatek można zastrzec w każdej umowie obligacyjnej jak również w umowach przedwstępnych i ramowych. Jeżeli chcemy wzmocnić pozycję strony, która dąży do wykonania umowy, warto wprowadzić takie zastrzeżenie umowne.

O znaczeniu i skutkach prawnych zadatku decydują w pierwszej kolejności strony w umowie, a w razie braku tej regulacji w umowie - panujący na danym terenie zwyczaj. Dopiero brak regulacji w umowie jak i brak zwyczaju spowoduje, że zastosowanie będzie miał przepis art. 394 k.c.

Zadatkiem może być określona suma pieniężna lub rzecz (stanowiąca część przyszłego świadczenia lub inna). Rzeczą nie może być nieruchomość.


Moment wręczenia zadatku

Przepis art. 394 §1 k.c., skuteczność umownej klauzuli zadatku uzależnia od wręczenia zadatku przy zawarciu umowy. Początkowo w orzecznictwie dominował pogląd, iż zadatek musi być dany przy zawarciu umowy, bowiem kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku (wyrok SN z dnia 07.10.1999r., I CKN 262/98). Jednakże późniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego dopuszczają wręczenie zadatku po zawarciu umowy w terminie uzgodnionym przez strony (wyrok SN z dnia 08.02.2008r., I CSK 328/07; wyrok SN z dnia 30.01.2004r., I CK 129/03; wyrok SN z dnia 22.04.2004r., II CK 172/03; wyrok SN z dnia 09.12.2011r., III CSK 115/11).

Przez danie sumy pieniężnej rozumiemy wręczenie znaków pieniężnych (pieniądz gotówkowy) lub zapłatę bezgotówkową następującą z chwilą uznania rachunku bankowego drugiej strony.

Jeżeli w umowie brak jest oznaczenia późniejszego terminu do wręczenia przedmiotu zadatku, a nie został on dany przy zawarciu umowy, należy przyjąć, że zadatek nie jest skutecznie zastrzeżony. Klauzula zadatku ma charakter realny, a więc zadatek jest skutecznie ustanowiony nie w momencie złożenia samych oświadczeń, ale w momencie wręczenia pieniędzy lub rzeczy.

Następna strona





Nr 2
(październik 2012)

W przypadku nieprzekazania zastrzeżonego zadatku w terminie uzgodnionym uznać należy, że nie został on skutecznie zastrzeżony. Wyklucza to możliwość domagania się na drodze przymusowej wykonania przyrzeczenia dania zadatku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 07.07.2011r., V ACa 308/11; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.12.2000r., II CKN 353/00).


Konsekwencje niewykonania umowy

Przepis art. 394 §1 k.c, stanowi, iż: W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama do dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Powyższy przepis wskazuje na uprawnienia jakie ma strona, której kontrahent nie wykonał umowy. Po pierwsze ma prawo odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego. Po drugie, jeżeli otrzymała zadatek to ma prawo go zachować, a jeżeli sama dała zadatek to ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zachowanie zadatku lub żądanie zadatku w podwójnej wysokości jest niezależne od tego, czy na skutek niewykonania umowy strona doznała jakiejkolwiek szkody.

Niewykonanie umowy musi być przez drugą stronę zawinione, aby można było zatrzymać zadatek lub żądać w podwójnej wysokości. W sytuacji gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie umowy, albo ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.05.2005r., V CK 577/04).

Strona umowy uprawniona do odstąpienia sama zadecyduje czy skorzysta z powyższego uprawnienia czy też będzie domagała się wykonania umowy.


Wykonanie umowy

W razie wykonania umowy, zgodnie z przepisem art. 394 §2 k.c., zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie takie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Przepis ten ma również zastosowanie w sytuacji, gdy umowa została wykonana w części: wówczas przedmiot zadatku powinien zostać zwrócony dopiero w braku możliwości zaliczenia.

Następna strona





Nr 2
(październik 2012)

Rozwiązanie umowy

W razie rozwiązania umowy (przez strony lub w drodze orzeczenia sądowego) zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.


Przedawnienie

Przedawnienie roszczeń dochodzonych tytułem zadatku następuje w terminach określonych według zasad ogólnych (art. 117 i n. k.c.), jeżeli przepisy nie określają szczególnych terminów przedawnienia (por. art. 390 § 3, art. 554 i 646 k.c.).


Autor artykułu:
Małgorzata Karcz, radca prawny, właściciel Kancelarii Prawnej Veritas w Bielsku-Białej, redaktor naczelny "Biuletynu Prawnego", m.karcz@kancelaria-veritas.pl